Готельний бізнес в Україні розвивається швидкими темпами. Це пов’язано з постійним збільшенням економічної активності, як в столицях, так і в регіонах, розвитком туризму на всій території країни, в результаті чого зростає попит на місця для розміщення туристів, бізнесменів, відряджених фахівців. Особливо відчувається брак номерів економ-класу та середньої цінової категорії. Коли виникає питання «як відкрити готель» найчастіше розглядається варіант саме з цього сегменту.
Якщо ніша обслуговування корпоративних клієнтів, представників великого бізнесу та інших ділових кіл давно та міцно зайнята мережевими готелями класу «люкс», то мандрівники все частіше воліють зупинятися в більш бюджетних готелях. Хорошим вибором для них є приватні міні-готелі, що відрізняються від розкішних «гігантів» не тільки розмірами, але і іншою концепцією діяльності. У такому готелі немає десятка ресторанів на будь-який смак, конференц-залів та басейнів, зате кожен постоялець в ньому може розраховувати на індивідуальний підхід та затишну домашню обстановку. Такий формат розміщення вже давно заслужив любов та популярність у клієнтів в багатьох європейських країнах.
Який вибрати формат готелю?
Саме відкриття міні-готелю варто розглядати як варіант для вкладень приватної особи в готельний бізнес. Однак приставка «міні» не повинна нікого вводити в оману. Навіть найменший готель вимагає значних інвестиційних вкладів та достатнього тривалого очікування окупності. Своїх коштів може виявитися недостатньо, тоді доведеться брати кредитні гроші або залучати приватних інвесторів.
В загальному розумінні малим готелем вважається готель з кількістю номерів не більше 50. Серед них можна виділити окремі категорії:
- приватні готелі квартирного типу, на 7-10 номерів у житловому фонді;
- міні-готелі на 10-25 номерів;
- повноцінний малий готель, що знаходиться в окремому приміщенні, з номерним фондом до 50 кімнат.
В залежності від того, який рівень послуг надаватиметься у готелі, необхідно вибрати формат майбутнього готелю та його цінову категорію: бюджетний студентський хостел, готель економ-класу, бізнес-готель або апарт-готель, який може бути як середнього рівня, так і люкс.
Окремо необхідно зупинитися на варіанті «квартирного готелю», який в даний час має велике поширення у підприємців. Найчастіше такий бізнес ведеться по «сірій схемі» та не вимагає великих витрат як інші міні-готелі. Для бізнесмена-початківця відкрити приватний готель дуже просто: придбати одну або декілька сусідніх квартир в житловому будинку, зробити перепланування та ремонт, організувати обстановку та знайти клієнтів для цілодобової оренди.
Проте тут виникають певні труднощі: переплануванням приміщень без відповідних погоджень займатися не можна, в житлових квартирах можливості перенесення та створення нових кухонних та санітарних приміщень обмежена, та й сусіди будуть не в захваті від масштабного ремонту та «прохідного двору», влаштованого «підпільним» бізнесменом.
Чи потрібно говорити, що найчастіше така діяльність ведеться без всяких на те підстав, що накладає на підприємця високі ризики. Такий бізнес без державної реєстрації, сплати податків та зборів вважається незаконним підприємництвом та може спричинити за собою адміністративну, податкову і, в окремих випадках, аж до кримінальної відповідальності. Та й з точки зору організації роботи виникають проблеми: пошук постояльців обмежується власними силами, з числа потенційних клієнтів виключаються юридичні особи, неможливо офіційно розміщувати рекламу, так як формально такий вид діяльності не є готелем.
З іншого боку, плюси такого приватного готелю очевидні для підприємця: знижені витрати, пов’язані з відсутністю витрат на всілякі офіційні дозволи та реєстрацію, на виплату податків та інших обов’язкових платежів, цінову конкурентну перевагу перед іншими міні-готелями. Відповідно, такий готель окупається досить швидко – протягом 2-3 років.
Наскільки ця вигода виправдує підвищені ризики – кожен вирішує самостійно, проте все ж краще вести бізнес на законних підставах, оформивши всі необхідні документи. Для початку необхідно зареєструвати ПП або створити товариство з обмеженою відповідальністю.
Де взяти відповідне приміщення?
Підбір приміщення для готелю – одне з найважливіших та важких завдань. Найкраще відкрити міні готель в діловій або історичній частині міста з хорошою транспортною доступністю та високим рівнем безпеки. Це повинно бути в будинку у високо прохідному місці, бажано окремий вхід. Поблизу мають бути кафе, ресторани, магазини.
Оренда приміщень під готель недоцільна, адже в них будуть вкладені великі кошти. Прийнятна довгострокова оренда на термін понад 10 років з можливістю подальшого викупу.
При можливості вкласти великий капітал, можна зайнятися будівництвом готельного будинку, але слід пам’ятати, що купівля земельної ділянки, підготовлення дозвільної та проектної документації, безпосередньо будівельні роботи можуть зайняти не один рік.
Оптимальним варіантом є придбання площ у власність: купівля нежитлового приміщення або декількох житлових квартир (комунальної квартири) площею не менше 300 кв. м. Квартири потрібно буде перевести у нежитловий фонд, процедура переведення зазвичай триває не менше року та значно збільшує витрати.
Наступний етап – створення проекту готелю, перепланування та ремонт приміщення. Узгодження проекту перепланування, отримання всіх дозвільних документів часом займає більше часу, ніж безпосередньо ремонтні роботи. Витрати на реконструкцію та її документальне оформлення становлять приблизно половину вартості об’єкту нерухомості.
На етапі закінчення перепланування та початку внутрішнього оброблення вже можна укладати договори з постачальниками комунальних послуг (електромережі, водоканал) та подавати документи на узгодження різних інстанцій (пожежна служба, санепідемстанція).
Розроблення інтер’єрів для готелю має дуже важливе значення, і єдиних правил тут немає. Багато залежить від цінової категорії та концепції готелю. Чи буде це практичний мінімалізм чи «багата» обстановка, стандартне оформлення номерів або індивідуальний дизайн кожної кімнати, головне, щоб був якісний ремонт, зручне планування, приміщення щоб виглядали чисто та акуратно. Важливо, щоб оформлення готелю мало власний фірмовий стиль, який повинен простежуватися навіть у дрібницях. Меблі, предмети обстановки, а також сантехніка повинні бути хорошої якості.
Якщо готель буде відкриватися в житловому будинку, необхідно також подбати про зовнішній вигляд всього під’їзду, швидше за все, доведеться витратитися на заміну вікон та дверей та косметичний ремонт.
Скільки потрібно персоналу для міні-готелю?
Персонал необхідно підібрати за кілька місяців до відкриття готелю. До цього часу він повинен бути оформлений, навчений та готовий приступити до своїх обов’язків. Слід продумати, які послуги будуть надаватися в готелі і, виходячи з цього, визначитися з кількістю персоналу. Наприклад, будуть постояльці забезпечуватися харчуванням? Тоді потрібні кухарі, як мінімум, два. У загальному випадку кількість обслуговуючого персоналу (адміністраторів, портьє, покоївки) зазвичай приблизно дорівнює кількості номерів у готелі.
У маленьких готелях практикується поєднання персоналом різних посад, наприклад, адміністратор може виконувати обов’язки менеджера з бронювання, покоївка – працювати в пральні або допомагати на кухні (оформивши санітарну книжку). Це допомагає власникові готелю оптимізувати витрати на персонал (не тримати «зайвих» співробітників, збільшити завантаження працівників, так як у міні-готелях воно, як правило, недостатнє), а співробітникам – заробляти гідну зарплату.
Від персоналу вимагається знання іноземних мов. Професійне навчання та підвищення кваліфікації необхідно проводити систематично.
Які послуги необхідно передбачити?
Постояльці завжди звертають увагу на чистоту в номері. Щоденне прибирання, чиста білизна та рушники – це неухильна умова роботи в будь-якому готелю. Якщо немає можливості створити власну міні-пральню, необхідно укласти договір зі сторонньою організацією.
Легкий сніданок у вигляді чаю, кави та печива в змозі забезпечити будь-який готель, якщо навіть не має власного ресторану. Якщо планується власне кафе, необхідно приготуватися до додаткових витрат:
- обладнання спеціального приміщення, що відповідає пожежним та санітарним вимогам;
- погодження у відповідних інстанціях;
- наймання кухарів та офіціантів;
- придбання ліцензії на торгівлю алкоголем.
В готельний ресторан необхідно залучати достатню кількість клієнтів зі сторони, інакше він себе не окупить. Тому багато міні-готелів вирішують питання з харчуванням постояльців по-іншому. Простіше домовитися з сусіднім кафе про обслуговування клієнтів зі знижкою або доставку їжі в номер.
За таким же принципом можна організувати роботу з фітнес-залом, сауною, прокатом автомобілів.
Клієнтам при необхідності потрібно надати сейф, паркування, телефонію, Інтернет, тимчасову реєстрацію.
Обов’язок готелю – забезпечити своїм клієнтам повну безпеку: мати договір з охоронним підприємством, тривожну кнопку, відео спостереження, пожежну сигналізацію, запасний вихід, стоянку та інші засоби безпеки.
Не зайвою буде турбота про клієнтів з дітьми (наявність дитячих ліжечок та стільчиків) та інвалідів (пандуси, місткий ліфт).
За кілька місяців до того, як відкрити готель для відвідувачів, вже можна поступово розміщувати рекламу: банер на будівлі про швидке відкриття, буклети для найближчих кафе, бізнес-центрів, домовитися з туристичними агентствами про розміщення їх клієнтів, запустити рекламу в Інтернеті . Надалі відмінне обслуговування, оптимальне співвідношення ціни та якості дозволить створити готелю свою клієнтську базу та задіяти найбільш ефективний рекламний канал – «сарафанне радіо».
Скільки коштує відкрити невеликий готель?
Провести самостійні розрахунки підприємцю, який не має досвіду в готельному бізнесі, досить складно.
Для цього необхідно:
- оцінити затребуваність послуги (населення міста, рівень промислового розвитку та інфраструктури, стан туристичної сфери, плани розвитку міста, проведення великих культурно-масових, спортивних заходів);
- провести маркетингове дослідження (кількість та якість готелів, цінова та рекламна політика, рівень завантаження діючих готелів, вплив сезонності);
- провести попередній аналіз вартості нерухомості, робочої сили, будівельних робіт;
- розробити концепцію майбутнього готелю: цільова аудиторія, рівень обслуговування, номерний фонд, склад надаваних послуг.
Відповісти на питання, скільки коштує відкрити міні-готель однозначно неможливо. Занадто багато нюансів, які необхідно врахувати при здійсненні розрахунків. Різниця у витратах між столицею та регіонами може перевищувати 10 разів.
Невеликий готель на 10-15 номерів в малому регіональному місті може обійтися в 1,5 – 3 млн. грн. Перероблений з розселеної комуналки або декількох об’єднаних квартир готель в Одесі або Києві зажадає вже витрат близько 10 млн. грн.
При необхідності зведення окремої будівлі, включаючи придбання земельної ділянки, вартість зростає до 35 млн. грн.
Приблизна структура витрат:
- 50% – придбання або будівництво приміщення;
- 25% – перепланування, включаючи адміністративні витрати;
- 15% – прокладання комунікацій, закупівля обладнання, меблів, ремонт;
- 10% – інші витрати (персонал, реклама, витратні матеріали).
Термін окупності готелю становить 5-7 років в столиці, 6-8 – у містах-мільйонниках, 9-12 – у не дуже розвинених регіонах.
Складання докладного бізнес-плану такого складного та дорогого проекту, як відкриття готелю, краще довірити професіоналам.
